Het heeft lang op zich laten wachten, maar op 12 april jl. is de Wet Doorstroming Huurmarkt door de Eerste Kamer aangenomen. De wet voorziet in twee belangrijke punten, namelijk de limitering van de gemiddelde huurstijging die een woningcorporatie mag doorvoeren en uitbreiding van de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Op deze manier komt minister Blok de huurder, alsmede de verhuurder tegemoet in de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Hierdoor zal er een betere doorstroming komen op de huurwoningmarkt en zal scheefwonen tegengegaan worden.
In de praktijk worden huurovereenkomsten vaak voor onbepaalde tijd afgesloten. Indien er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, wordt deze na ommekomst van de bepaalde tijd vaak voortgezet voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is slechts mogelijk in uitzonderlijke gevallen, namelijk wanneer het gaat om huur bij gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Daarbij kan worden gedacht aan huur van een vakantiewoning.
Naast het bovenstaande bestaan er in de huidige wetgeving enkele opzeggingsgronden die de verhuurder kan toepassen wanneer er sprake is van tijdelijk gebruik, namelijk het zogenaamde tussenhuur en dringend eigen gebruik. De huidige wetgeving schiet echter te kort, wanneer het gaat om tussenhuur aan meerdere huurders en waarbij er geen sprake is van de bijzondere wettelijke vereisten zoals dat thans wel wordt gesteld aan tussenhuur.
Zoals hiervoor aangekaart, zal de nieuwe wetgeving in nieuwe mogelijkheden voorzien voor tijdelijke verhuur. Hieronder zal een opsomming gegeven worden van de belangrijkste wijzigingen m.b.t. tijdelijke verhuur van woonruimte.
De nieuwe wetgeving maakt het voor de huurder en verhuurder mogelijk om een huurovereenkomst voor korte duur aan te gaan. De wet regelt dat er tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar kunnen worden gesloten. De huurovereenkomst voor 2 jaar of korter hoeft in tegenstelling tot de huidige wetgeving niet te worden opgezegd, maar eindigt na ommekomst van de bepaalde termijn dat partijen zijn overeengekomen. De huurder heeft echter wel één verplichting, namelijk dat hij voor de afloop van de huurovereenkomst de huurder uiterlijk één maand voor afloop dient te informeren dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum zal eindigen. Doet de verhuurder dat niet, dan zal na ommekomst van de bepaalde tijd de huurovereenkomst tussen partijen voortgezet worden voor onbepaalde tijd. Na verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, komt de huurder volledige huurbescherming toe. Overigens dient hier wel vermeld te worden da teen huurovereenkomst aangegaan voor maximaal 2 jaar niet met zich brengt, dat de huurder zich niet kan beroepen op de regels van huurprijsbescherming.
Met het bovenstaande komt de minister de verhuurder tegemoet om zijn woning voor korte periode te verhuren aan bepaalde doelgroepen die daaraan behoefte hebben. Daarbij kan gedacht worden aan expats die enerzijds woonruimte nodig hebben, maar meestal voor korte duur. Zo kan de verhuurder na het verstrijken van de bepaalde tijd het gebruik van de woning ter beschikking van een nieuwe huurder stellen, zonder daarbij beperkt te worden door de wettelijke vereisten van beëindiging van de huurovereenkomst.
Om het de huurder makkelijker te maken om tijdig andere woonruimte te vinden, mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft het tijdelijke contract dus niet helemaal uit te dienen. Daarnaast geldt dat in de Huisvestingswet wordt geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling voor de huurder gedurende de tijdelijke huurovereenkomst behouden blijft. Ook dat maakt het voor de huurder makkelijker om na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst door te stromen naar een andere woning.
Dat de verhuurder meerdere tijdelijke huurovereenkomsten mag afsluiten, brengt niet mee dat de verhuurder aan dezelfde huurder een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aanbiedt. Indien de verhuurder dat toch doet, dan zal de tweede overeenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Tevens zal de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd worden, indien de verhuurder de huurder toestaat na het verstrijken van de overeengekomen termijn in de woning te blijven wonen.
Voor toegelaten instellingen in de Woningwet gelden op het bovenstaande enkel uitzonderingen, welke ik hier niet zal bespreken.
Bij onzelfstandige woningen kunnen straks overeenkomsten voor bepaalde tijd gesloten van maximaal 5 jaar. De huurovereenkomst zal dan van rechtswege eindigen na ommekomst van de afgesproken termijn. Ook hierbij zal gelden dat de verhuurder uiterlijk één maand voor het einde van de bepaalde termijn een kennisgeving aan de huurder doet toekomen. Doet de verhuurder dat niet, dan ze de huurovereenkomst verlengd worden voor onbepaalde tijd.
Net zoals bij zelfstandige huurwoningen kan de huurder van een onzelfstandige woning de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen en tevens zijn inschrijfduur behouden.
Voor bepaalde specifieke doelgroepen zal het straks mogelijk zijn om de huur op te zeggen, zodra de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Momenteel kan de verhuurder al opzeggen wanneer de huurder niet voldoet aan de categorie ouderen/gehandicapten of student zijn, de zogenoemde campuscontracten. De hiervoor genoemde doelgroepen zullen worden uitgebreid met de doelgroepen jongeren, promovendi en grote gezinnen.
Momenteel kan bij afwezigheid van de eigenaar of huurder de woonruimte verhuurd worden totdat de eigenaar of eerdere huurde de woonruimte betrekt. De eigenaar en de nieuwe huurder sluiten dan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en na afloop van de overeengekomen duur moet de huurder de woning ontruimen omdat de eerdere huurder of de eigenaar zelf de woning zal gaan betrekken. Zodra de huurder de woning ontruimd heeft mag de de eigenaar de woning niet nogmaals tijdelijk verhuren, met als bedoeling dat de eerdere huurder of de eigenaar zelf de woning weer zal betrekken na einde van de bepaalde tijd.
De nieuwe wetgeving brengt hier wel een verandering in. Straks wordt het wel mogelijk dat de eigenaar meerdere bepaalde tijd overeenkomsten sluit, daarnaast zal het mogelijk worden dat de eigenaar en huurder met wederzijds goedvinden de termijn voor ontruiming verlengen.
Voor woning eigenaren die hun woning te koop hebben staan, zal de wet het mogelijk maken dat zij deze tijdelijk kunnen verhuren, zonder dat de huurder zich op de huurbescherming kan beroepen.
Te koop staande woningen kunnen in de toekomst met een Leegstandwetvergunning tijdelijk verhuurd worden. Voor deze nieuwe categorie binnen de Leegstandwet zullen de reguliere termijen voor vergunningverlening blijven gelden en de gemeente zal de hoogte van de huurprijs bepalen aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. De tijd dat de woning verhuurd mag worden is korter, alsmede de opzegtermijn.
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, of wenst u dat wij uw huurovereenkomst aanpassen, zodat deze aan de wettelijke maatstaven voldoet, neem dan vrijblijvend contact op met Mr M.W. Fakiri.
T: 070- 3142414
E: mwfakiri@fakiri-advocaten.nl
